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Bitácora de Juan Ramón Rallo Julián

Hace unos días el nuevo Consell presidido por el ex "ministro de Industria más liberal de nuestra historia" (Sebastián dixit) aprobó el proyecto de Ley de Vivienda por el que la Administración catalana podía expropiar durante seis años cualquier vivienda que llevara desocupada un mínimo de dos años.

La motivación de la Ley se basa en una teoría económica profundamente errónea. Se plantea que las viviendas se adquieren para especular y que, por tanto, los propietarios las retienen mientras el precio siga subiendo (no las sacan en alquiler). El proyecto de ley trataría de contener este desenfreno especulador forzando a que los propietarios las alquilen.

Los impulsores de la iniciativa ni siquiera se han planteado la posibilidad de que quizás la carestía de viviendas de alquiler en Cataluña y en el resto de España se deba a otros motivos como la total desprotección del arrendador merced a la legislación ultraintervencionista que, vaya por Dios, ellos mismos (partidos políticos en distintas instancias) han aprobado y siguen defendiendo.

Como no podía ser de otro modo, los epígonos del estatismo no han tardado en defender el proyecto de ley. Así, por ejemplo, Jessica Fillol afirma tan pancha que la ley permitirá combatir la especulación inmobiliaria, [...] los pisos vacíos cuya única función es "esperar a que los precios suban un poco más" sin que el coste de oportunidad sea un aliciente para poner ese inmueble en el mercado, ya que el coste de oportunidad en el mercado inmobiliario es, hoy por hoy, nulo.

De hecho, en un frenesí explosivo llega a afirmar que la ley no se enfrenta a la iniciativa privada sino todo lo contrario: es una medida destinada a poner trabas a la ausencia de iniciativa privada, como es el tener un piso vacío y esperando tiempos mejores.

El negocio es el que ya hemos explicado, comprar una vivienda esperando que suba más y no sacarla al alquiler: Quienes adquieren una vivienda como inversión, la mayor parte de las veces no las adquieren para habitarlas, sino para venderlas al cabo de un cierto tiempo a un precio muy superior. Con mucha frecuencia, quienes las compran hacen a continuación tres cuartos de lo mismo, con lo que entramos en una espiral especulativa. Son pisos que no están previstos como vivienda, sino como inversión de capital. Los derechos ciudadanos, y entre ellos el acceso a los bienes de primera necesidad como la vivienda, no admiten compases de espera a que lleguen tiempos mejores, y es responsabilidad de la administración tomar todas las medidas oportunas para ello.

La mayoría de las veces las teorías económicas son fruto de la improvisación y de la experiencia personal. La gente observa de mala manera lo que ve, trata de procesarlo sin lógica alguna pero con un objetivo preconcebido, y luego suelta un galimatías que suene ligeramente coherente. Esta extraña receta suele utilizar como ingredientes la proyección de los propios sentimientos al resto de la humanidad (dado que yo, si no fuera una filántropa de izquierdas, sería tan codiciosa como para pisotear al resto, supongo que el resto de las personas son iguales) así como un pésimo conocimiento de estrategia empresarial.

Por ejemplo, muchos creen que la manera más sencilla de forrarte es comprar todas las empresas de un sector para ostentar el monopolio, subir los precios y retirarte a vivir de las rentas. En realidad, haciendo eso sólo pagarías primas desorbitadas por un capital que no sabrías usar de manera eficiente: el resultado sería una liquidación masiva por debajo del precio de adquisición ante la floreciente competencia.

Aquí pasa algo similar. Jessica dice: la gente quiere forrarse (mayoritariamente cierto) y una manera de hacerlo es especular con viviendas (relativamente cierto), en cuyo caso no podréán sacar el piso en alquiler (falso). Dado que la gente no tiene escrúpulos (dudoso) seguirá esta estrategia que perjudicará a la mayor parte de la sociedad (falso).

Dejo aparte el doble rasero por el cual la gente es suficientemente desalmada para ser especuladora pero no para meterse en política y orquestar leyes que beneficien a los políticos y a los grupos de presión. Me centraré en el núcleo del razonamiento: la especulación en vivienda atrofia el mercado de alquileres (motivo que hace necesaria la ley).

Es cierto que la especulación restringe la oferta en el caso de los bienes no duraderos. Si yo creo que en un mes el precio de las manzanas subirá, las compro hoy que están más baratas, las conservo duranto un mes, y las vendo al final. Durante todo el mes he retenido la oferta de manzanas y por tanto ha sido menor.

En el caso de los bienes duraderos como la vivienda, esto no tiene ningún sentido. Supongamos que yo creo que dentro de dos años el precio de la vivienda alcanzará su máximo y, por tanto, compro ahora barato para vender caro al cabo de dos años (especulación). ¿Por qué motivo no puedo alquilar la vivienda durante estos dos años hasta que se produzca la venta? Bien, si lo queremos en términos más realistas, ¿por qué no puedo alquilarla durante año y medio y dedico el otro medio en realizar cuatro reparaciones para venderla al final del período? ¿Acaso soy tan tonto de renunciar a los alquileres del tiempo durante el que estoy especulando con la vivienda?

Lo cierto es que no parece una estrategia empresarial muy exitosa. A diferencia de lo que dice Jessica sí hay coste de oportunidad de no alquilar la vivienda. Claro que lo hay: el alquiler dejado de percibir. Para vender la casa no es necesario que haya estado sin alquilar y, por tanto, la plusvalía de la especulación y el alquiler no son rentas excluyentes.

De este modo, hay que buscar las causas de la carestía de alquiler en otro fenómeno ajeno a la especulación. Y éste es, en efecto, la legislación de arrendamientos urbanos.

Cito el art.9 de la misma:

Articulo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¡Ah! Aquí tenemos algo. La legislación intervencionista actual contra el arrendador le impide celebrar un contrato de alquiler de duración inferior a cinco años. ¿Y sí el arrendador quiere vender la vivienda durante ese período?

Vayamos al art. 14:

Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Vaya, que durante cinco años tengo que vender la vivienda con inquilino incluido; lo cual, obviamente, redundaría, ahora sí, en un precio mucho menor al de una vivienda sin inquilino.

Dicho de otro modo, el intervencionismo ha provocado la atrofia del mercado de alquileres al exigir un plazo mínimo de cinco años y prohibir la resolución anticipada del contrato en caso de enajenación. En este marco legislativo sí: alquilar una vivienda equivale a no poderla vender durante cinco años, lo cual sólo compensaría si los precios de las viviendas no siguieran subiendo.

La situación ya la describió Mises: primero el Estado interviene (legislación de alquileres unido a la expansión de la oferta crediticia), los objetivos que quería lograr su frustran (mejorar el acceso a la vivienda), se atribuyen las causas al mercado (especuladores, inmobiliarias, ricos con segundas casas...) y se demanda una nueva intervención (expropiar las viviendas vacías o subirles el IBI en el caso de Gallardón) que, de nuevo, sólo generará nuevos problemas no previstos.

¿Cuáles serán estos problemas? Pues a bote pronto dos bastante claros:

a) La inversión en nueva vivienda se trasladará fuera de Cataluña (esto incluye la reinversión en vivienda, es decir, la gente que tenía una casa alquilada y que pretendía rehabilitarla o construir una nueva con los alquileres para sacarla a la venta).
b) Las casas vacías se sacarán a la venta, pasarán a usarse como segundas viviendas o se alquilarán a amigos y familiares.

Es posible, por tanto, que a corto plazo el precio no suba tanto como lo habría hecho (aunque claro está, será a costa de que en el futuro no baje tanto como lo habría hecho, ya que las casas que ahora se saquen a la venta no saldrán mañana). Sin embargo, a medio plazo la oferta de nueva vivienda se reducirá y los precios seguirán subiendo (a menos que estalle antes la "burbuja" inmobiliaria).

Si esto sucede, los mismos que hoy piden que las viviendas vacías salgan en alquiler comenzarán a bramar que el mercado es ineficiente porque los constructores no edifican nuevas casas o que a los especuladores ya no les interesa invertir en Cataluña. Pedirán entonces que el sector público tome su lugar y construya viviendas de protección oficial para compensar la merma en la construcción de nuevas viviendas.

Las nuevas regulaciones, como vemos, conducen a otras regulaciones. En lugar de eliminar las primeras restricciones (legislación de arrendamientos urbanos) para permitir el mercado, se ha optado por dar un paso más hacia el socialismo. Los mismos que generan los problemas toman el poder para arreglar el desaguisado. Obviamente no lo lograrán, pero seguro que tampoco serán los socialistas que defienden esta medida los que paguen los platos rotos.