28 de Octubre de 2009
« Por qué la eficiencia paretiana no sirve en un mercado dinámico | Principal | ¿Por qué pincha la economía en 2007? »
Bitácora de Juan Ramón Rallo Julián
¿Cuál es el precio justo de su piso?
Este martes he escrito en suplementos de Libertad Digital sobre cuál sería el momento adecuado para comprar un piso:
Leer másRobert Kiyosaki, por ejemplo, repite continuamente que la compra de la primera vivienda no es una inversión, sino un gasto. Estoy tentado a pensar que, en general, tiene razón. Por desgracia, la mayoría de la gente desarrolla cierto apego emocional hacia la vivienda en propiedad, lo que le lleva a pagar precios absurdamente elevados que lastran su prosperidad futura. Ahorrar e invertir son dos actividades que resultan tanto más provechosas cuanto más pronto se hagan (1.000 euros a un tipo de interés del 10% se transforman en 6.700 al cabo de 20 años, pero en 17.500 al cabo de 30, o en 45.000 al cabo de 40), y precisamente lo que hacen los sobreprecios que se pagan con gusto por las viviendas en propiedad es lastrar enormemente la renta de la que se dispone durante los primeros años de vida laboral.
La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la vivienda en propiedad. Al concluir 2008 había caído a 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le preocupa no es pagar malos precios, sino pagar buenos precios, no compre a más de un PER 15.
Comentarios
Muy interesante. Se agradece el artículo por que la verdad, el mercado inmobiliario es tan opaco y las noticias sobre sus precios tan manipuladas que es dificil pensar con claridad. La idea del PER ayuda mucho a aclararse.
Yo creo que el ajuste podría ser incluso más profundo, porque si tomamos como referencia el precio de alquiler para calcular el PER y dicho precio también baja, lo cual es bastante probable dada la situación, entonces alcanzar un PER "barato" es más dificil.
Con las acciones pasa lo mismo. En un entorno de contracción las caidas de los precios se suelen dar primero y por tanto baja el PER, mientras los beneficios se suelen mantener. Cuando se confirma la contracción o recesión en la "economía real", entonces los beneficios de las empresas bajan lo que vuelve a empujar el PER hacia arriba y son necesarias nuevas caidas de precios para que el PER vuelva a bajar.
Se monta una especie de circulo vicioso.
Yo creo que el ajuste podría ser incluso más profundo, porque si tomamos como referencia el precio de alquiler para calcular el PER y dicho precio también baja, lo cual es bastante probable dada la situación, entonces alcanzar un PER "barato" es más dificil.
Con las acciones pasa lo mismo. En un entorno de contracción las caidas de los precios se suelen dar primero y por tanto baja el PER, mientras los beneficios se suelen mantener. Cuando se confirma la contracción o recesión en la "economía real", entonces los beneficios de las empresas bajan lo que vuelve a empujar el PER hacia arriba y son necesarias nuevas caidas de precios para que el PER vuelva a bajar.
Se monta una especie de circulo vicioso.
En un país cuyo sueldo más frecuente es de cerca de 14.000 euros es inasumible que la gente se haya acostumbrado a comprar pisos de 300.000 euros: es decir, 21 años de sueldo. Tarde o temprano esta burbuja tenía que acabar y, aunque nuestros políticos sigan usando la Ley del Suelo a su favor para incrementar los precios y obtener, por tanto, más dinero para los Ayuntamientos, la falta de demanda y una oferta brutal van a causar que los precios de los pisos estén bajando muchos años, dado que la rigidez y la opacidad del mercado inmobiliario impide que el ajuste sea rápido -al estilo del irlandés, del americano o del inglés-.
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