6 de Febrero de 2010
« El chivo expiatorio de las ventas al descubierto | Principal | En Twitter »
Bitácora de Juan Ramón Rallo Julián
El fin de la burbuja inmobiliaria en EEUU
Como sabréis quienes me soléis leer, me gusta emplear el PER en el mercado inmobiliario para medir la magnitud de la burbuja. El problema que tengo con Estados Unidos es que no encuentro datos de la renta media del alquiler, así que sólo puedo utilizar números índices a partir del componente del alquiler del IPC.
En este gráfico podéis observar la magnitud de la burbuja inmobiliaria de EEUU hasta 2006. Entre 2001 y 2006 (años de la política monetaria expansiva de Greenspan), los precios de las viviendas aumentan mucho más que los de los alquileres, llevando a un PER entre un 50% y un 60% superior al que imperó entre 1987 y 2000.
En este gráfico podéis observar la magnitud de la burbuja inmobiliaria de EEUU hasta 2006. Entre 2001 y 2006 (años de la política monetaria expansiva de Greenspan), los precios de las viviendas aumentan mucho más que los de los alquileres, llevando a un PER entre un 50% y un 60% superior al que imperó entre 1987 y 2000.
(Fuente: Case-Shiller y BLS)
Afortunadamente, la gran flexibilidad del mercado estadounidense ha favorecido que los precios cayeran un 33% entre 2007 y 2009, lo que unido al incremento de los alquileres ha hecho desaparecer cualquier rastro de la burbuja inmobiliaria que Greenspan y Bernanke crearon. Un paso más hacia la recuperación.Comentarios
Es bueno siempre dar el significado en parentesis de abreviaciones como PER o IPC (yo no sabia, busque PER a la rapida en tu articulo anterior).
Luego, hay una cosa medio incomoda en el grafico; no se si tienes razon sobre esa recuperacion, habida cuenta de que se ve en el grafico que el precio de las casas y con eso el PER esta subiendose al final (justamente en estos dias).
Creo que los alquileres estan bajando en EE.UU., en general, y en California en particular se que estan bajando. (No saben que hacer para atraer al consumidor que les alquile, ponen globos, carteles, dan incentivos.) Son epocas dificiles para este mercado y para California en general.
Luego, hay una cosa medio incomoda en el grafico; no se si tienes razon sobre esa recuperacion, habida cuenta de que se ve en el grafico que el precio de las casas y con eso el PER esta subiendose al final (justamente en estos dias).
Creo que los alquileres estan bajando en EE.UU., en general, y en California en particular se que estan bajando. (No saben que hacer para atraer al consumidor que les alquile, ponen globos, carteles, dan incentivos.) Son epocas dificiles para este mercado y para California en general.
Ojala sean pasos hacia la recuperacion pero practicamente nadie habla de "recuperacion" en EE.UU. estos dias, ya ni siquiera Obama o su equipo. Tienen miedo de quedar peor. Se habla un poco de recuperacion en el sector de la vivienda pero muy poco. Hace algun tiempo lei por ahi que todavia falta que llegue el colapso en el precio de los edificios y recintos comerciales...pero en lo que a noticias se refiere mas vivo en Espana y en Bolivia que aqui ;). (Despues de 9-11 y de entender eso y lo de J.F. Kennedy, ya no quiero saber mas.)
El sistema parece realmente estancado, segun veo. Por supuesto, es algo relativo. Con el 90% de la gente trabajando, es subjetivo y relativo decir que EE.UU. esta mal-mal, cosa que parece algunos no entienden bien en Venezuela y Cuba, donde dicen que EE.UU. esta en las ultimas ya.
Bien relativo eso. El otro dia decia en la radio el economista Walter Williams (y muy orgullosamente) que EE.UU. produce hoy algo asi como el 25% del producto mundial, no recuerdo exactamente el porcentaje, pero es un porcentaje grande no lejos de 30%. Pocos hablan de cuanto exactamente produce EE.UU. en el contexto mundial (mas hablan de cuanto consume); me hizo parar las orejas el Dr. Williams.
El sistema parece realmente estancado, segun veo. Por supuesto, es algo relativo. Con el 90% de la gente trabajando, es subjetivo y relativo decir que EE.UU. esta mal-mal, cosa que parece algunos no entienden bien en Venezuela y Cuba, donde dicen que EE.UU. esta en las ultimas ya.
Bien relativo eso. El otro dia decia en la radio el economista Walter Williams (y muy orgullosamente) que EE.UU. produce hoy algo asi como el 25% del producto mundial, no recuerdo exactamente el porcentaje, pero es un porcentaje grande no lejos de 30%. Pocos hablan de cuanto exactamente produce EE.UU. en el contexto mundial (mas hablan de cuanto consume); me hizo parar las orejas el Dr. Williams.
Hombre yo no termino de ver al PER como un indicador de valor. El PER solo nos dice cuantas veces estamos dispuestos a pagar el BPA de una empresa respecto de otra pero no nos dice nada de si es cara o barata. Puede tener un PER de 25 ó 30 y magníficos rendimientos futuros. Una prueba de ello es Buffet.
La valoración estaría más encaminada a cuanto estarías dispuesto a pagar por ese activo. Podemos poner de ejemplo el mercado de bonos: cuanto más riesgo tiene un bono, la gente está dispuesta a pagar menos por él.
Se pueden dar casos de PER bajos y empresas nefastas o PER altos y empresas con rendimientos superiores a sus competidores. Lo mismo se puede aplicar al caso de una casa.
La gente debería analizar el riesgo a largo plazo del activo que compra y esto me parece que sobrepasa las competencias del PER. El PER no nos dice nada de los rendimientos futuros que la empresa va poder tener. Esto sólo nos lo dice un estudio de los riesgos y ventajas competitivas de la empresa. Fácilmente aplicable al caso de compra de una vivienda.
Aun así no tiene nada de PER el ratio que utilizas, más bien, es un Payback ratio, aunque entiendo que pueda ser más divulgativo utilizar el nombre de PER por aquello que es más conocido.
Un saludo
La valoración estaría más encaminada a cuanto estarías dispuesto a pagar por ese activo. Podemos poner de ejemplo el mercado de bonos: cuanto más riesgo tiene un bono, la gente está dispuesta a pagar menos por él.
Se pueden dar casos de PER bajos y empresas nefastas o PER altos y empresas con rendimientos superiores a sus competidores. Lo mismo se puede aplicar al caso de una casa.
La gente debería analizar el riesgo a largo plazo del activo que compra y esto me parece que sobrepasa las competencias del PER. El PER no nos dice nada de los rendimientos futuros que la empresa va poder tener. Esto sólo nos lo dice un estudio de los riesgos y ventajas competitivas de la empresa. Fácilmente aplicable al caso de compra de una vivienda.
Aun así no tiene nada de PER el ratio que utilizas, más bien, es un Payback ratio, aunque entiendo que pueda ser más divulgativo utilizar el nombre de PER por aquello que es más conocido.
Un saludo
No se admiten ya más comentarios.